Cuando heredar una casa se convierte en un problema

Muchos mexicanos creen que recibir una casa, un terreno o un departamento de un familiar es una bendición. Sin embargo, en la práctica, existen casos donde una propiedad sin documentos puede convertirse en una verdadera pesadilla jurídica y económica.

Recientemente llegó a mi despacho una situación que ilustra perfectamente este problema. Una persona recibió la posesión de un inmueble tras el fallecimiento de un primo que aparentemente no dejó hijos, cónyuge ni familiares cercanos identificables. Durante cuatro años ha conservado la propiedad para evitar que sea invadida, pagando mantenimiento y vigilándola, pero no ha encontrado una forma sencilla de legalizarla.

La pregunta parece simple: ¿por qué no simplemente se queda con ella?

La respuesta es que antes de saber si una propiedad puede regularizarse, alguien debe investigar.

¿Quién realiza la investigación?

La realidad es que el propio interesado puede realizar parte del trabajo:

• Solicitar búsquedas en el Registro Público de la Propiedad.

• Obtener información catastral.

• Conseguir actas de nacimiento y defunción.

• Localizar posibles familiares.

• Reunir recibos de pago y documentos antiguos.

Sin embargo, cuando la situación se vuelve compleja, normalmente intervienen abogados, gestores, investigadores genealógicos, notarios o peritos, dependiendo de la naturaleza del caso.

Y aquí aparece el verdadero problema.

Hay que gastar dinero sin saber si el resultado será favorable

Para determinar si una propiedad puede adjudicarse legalmente, suelen existir gastos por:

• Certificados registrales.

• Búsquedas catastrales.

• Actas del Registro Civil.

• Copias certificadas.

• Honorarios profesionales.

• Juicios sucesorios.

• Trámites notariales.

Todo esto debe pagarse antes de saber si efectivamente existe un derecho sobre el inmueble.

Es parecido a comprar un boleto para una investigación cuyo resultado es incierto.

Puede ocurrir que después de varios meses y miles de pesos invertidos aparezca un heredero legítimo.

Puede descubrirse que el fallecido nunca fue propietario.

Puede encontrarse una hipoteca olvidada o un embargo.

Incluso puede concluirse que legalmente el inmueble no puede adjudicarse a quien actualmente lo posee.

El dilema económico

Por ello muchas personas optan por una solución informal: permanecer en posesión del inmueble y esperar el paso de los años.

Sin embargo, esta estrategia tampoco está libre de riesgos. Mientras más tiempo pasa, mayores son las posibilidades de conflictos, invasiones, reclamaciones de terceros o problemas para vender la propiedad.

En ocasiones, el costo de regularizar un inmueble supera el beneficio económico esperado, especialmente cuando se trata de propiedades de bajo valor.

La importancia de un análisis previo

Antes de iniciar cualquier procedimiento legal, conviene realizar un estudio preliminar que permita responder tres preguntas fundamentales:

1. ¿Quién es el propietario registral?

2. ¿Existe algún heredero con mejor derecho?

3. ¿Existe una vía legal realista para obtener la propiedad?

Solo después de responder estas preguntas tiene sentido decidir si vale la pena invertir tiempo y dinero en la regularización.

Porque a veces una propiedad abandonada representa una oportunidad.

Pero otras veces representa una responsabilidad que nadie quiere asumir.